Immobilier : le marché de l’ancien, un avenir incertain

smaller text tool iconmedium text tool iconlarger text tool icon


« À regarder les chiffres sur douze mois, on pourrait croire que tout va pour le mieux ». Au sein du réseau Century 21, qui a publié hier une grande analyse du marché de l’immobilier ancien, le nombre de ventes réalisées progresse de +15,2 % entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2015. Les prix, eux, baissent (-2,6 % dans l’Hexagone) et, associés à des taux d’intérêt dont on ne cesse de souligner le niveau historiquement bas, ils permettent enfin à l’activité de repartir à la hausse.


Mais en observant les tendances du premier semestre 2015, l’analyse est autre : la baisse des prix s’est enrayée, le prix moyen au m² enregistre au niveau national une augmentation de +1,8 % sur les six derniers mois. Explications.

 


Depuis 2012, les prix immobiliers ne cessent de baisser. En trois ans, le prix moyen au m² a reculé de -5,5 % (il s’élevait à 2 623 € en juillet 2012 ; il est aujourd’hui de 2 479 €). Parallèlement, les taux d’intérêt ont constamment diminué sur la même période. Ils étaient autour de 3,75 % en juillet 2012 ; ils sont aujourd’hui autour de 2 %.


« Cette bouffée d’oxygène a bénéficié à de nombreux ménages, jusque-là écartés de l’accès au crédit, qui ont utilisé cette fenêtre de tir pour concrétiser leur projet immobilier. D’ailleurs, contrairement aux années précédentes, ils ne profitent pas de ce recul des prix pour acheter plus grand, mais simplement pour passer du « Je veux » à « Je peux » », précise le réseau immobilier.

20150630_prix
Pour acheter, tous les leviers du crédit sont utilisés : la quotité de financement par l’emprunt augmente (pour atteindre 77,6 %) tandis que la durée de remboursement s’allonge (19,75 ans). Ce sont les acquéreurs de moins de 30 ans qui en tirent le plus avantage et leur proportion augmente de 4,1 % entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2015. Mais sur le premier semestre 2015, ce sont les 30-50 ans qui reviennent en force sur le marché, ceux-là mêmes qui avaient reporté leur projet, essentiellement des ventes de confort, et qui considèrent aujourd’hui que la conjoncture est à nouveau porteuse.


Les transactions réalisées se font très majoritairement au titre de l’acquisition d’une résidence principale (72,2 %), l’investissement locatif dans l’ancien est toujours enlisé. Quand, profitant de conditions de marché exceptionnelles qui garantissent une rentabilité reconstituée (prix et taux bas + dispositif Pinel), les investisseurs reviennent en force sur le marché du neuf (+60 % en un an), ils restent extrêmement prudents dans l’ancien. La part des investissements locatifs dans l’ancien n’augmente que de 3,3 % entre le 1er semestre 2014 et le 1er semestre 2015.


« Le regain de dynamisme du marché porte en lui-même ses limites : la hausse du nombre de transactions a pour corollaire une raréfaction de l’offre de biens sur le marché tandis que l’accroissement de la demande pèse sur les prix qui repartent à la hausse au cours du premier semestre 2015 », explique Century 21.


Dans la Capitale, cette tendance ne s’observe pas (encore). Entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2015, le prix moyen au m² recule de -1,7 % pour atteindre 8 086 €. La baisse s’est surtout concentrée au premier trimestre 2015. Ce fléchissement des prix associé aux taux bas a permis à l’activité de repartir de plus belle dès février. À Paris, le nombre de transactions réalisées par le réseau a grimpé de 28,3 % entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2015.


Contrairement au reste de l’Hexagone, cette amélioration des conditions de marché à Paris, a permis aux acquéreurs parisiens d’acheter plus grand. La superficie moyenne d’une acquisition augmente ainsi de 2,8 m² et le prix moyen d’une transaction retrouve ses plus hauts niveaux atteignant 399 033 €. Les acquéreurs sont essentiellement des cadres supérieurs et professions libérales (leur part augmente de 10,1 %) ainsi que des cadres moyens.


Ces vendeurs-acheteurs utilisent l’apport généré par la vente de leur ancien logement pour diminuer leur quotité de financement. Celle-ci se situe à 46,1 % (versus 77,6 % France entière). Il est à noter que parmi ces acheteurs parisiens, ce sont les plus de 70 ans qui connaissent la progression la plus forte ; ils sont en passe de devenir la deuxième tranche d’âge la plus importante après les 30/40 ans.


En Ile-de-France,
le prix moyen au m² est également en retrait entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2015 (-4,8 %), mais la tendance, sans s’inverser, s’atténue nettement au premier semestre 2015 (-0,5 %). Il s’établit désormais à 3 089 € le m². Le montant moyen d’une transaction diminue encore plus fortement (-5,8 %) pour se situer à 236 638 €. Il s’agit donc bien, essentiellement, d’acquisitions qui n’auraient pu être réalisées sans une amélioration des conditions du marché.


Ici aussi l’activité reprend des couleurs, et le Réseau enregistre une augmentation de ses ventes de 11,6 % entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2015. Sur cette même période, quelques départements franciliens s’illustrent par des baisses de prix plus importantes : la Seine-et-Marne (-6,6 %), les Yvelines (-9 %), l’Essonne (-5,6 %), les Hauts-de-Seine (-5,3 %).

20150630_tabidf


Au premier semestre 2015, la Seine-et-Marne, l’Essonne et le Val-de-Marne font encore l’objet de baisses de prix significatives. Dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint- Denis et le Val-d’Oise, les prix sont à nouveau à la hausse, tandis que dans les Yvelines, ils n’enregistrent qu’un léger recul de -0,8 %. Après s’être allongés de 29 jours en 4 ans, les délais de vente, en Ile-de-France, raccourcissent enfin au premier semestre 2015 sous l’action d’une demande plus soutenue.


En Province, les évolutions de prix n’ont jamais été aussi disparates selon les régions. Ainsi, le prix moyen au m² augmente de +11,4 % en Alsace (au prix d’une forte contraction de son activité) et diminue de -11,3 % en Aquitaine (dont les transactions enregistrent une progression de +14,7 %).


Au global, quatre régions voient leur prix moyen au m² augmenter entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2015 : L’Alsace, les Pays-de-la-Loire, Poitou-Charentes et Rhône-Alpes. Une région est stable, PACA, et quinze sont en baisse : l’Aquitaine, l’Auvergne, la Basse-Normandie, la Bourgogne, la Bretagne, le Centre, Champagne-Ardenne, la Franche-Comté, la Haute-Normandie, le Languedoc-Roussillon, le Limousin, la Lorraine, Midi-Pyrénées, le Nord et la Picardie. Ces corrections se poursuivent au premier semestre 2015 dans treize régions, mais beaucoup plus faiblement.

20150630_tabregjpg


« Nombre de transactions partout en augmentation, délais de vente en baisse en Ile-de-France et à Paris, prix orientés à la hausse au premier semestre 2015 : le marché immobilier de l’ancien est loin d’être en surchauffe, mais son dynamisme est fragile, et ce nouvel engouement pour l’acquisition immobilière risquerait bien de s’arrêter brutalement si les taux d’intérêt venaient à remonter substantiellement. Un grand nombre de ménages franchirait à nouveau le seuil d’insolvabilité, sonnant le coup d’arrêt à leurs projets immobiliers », concluent les experts de Century 21.

Le flash

займ онлайн