Investissement locatif : dans quelle ville investir en 2016 ?

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Le succès actuel du dispositif Pinel rend l’investissement de plus en plus populaire auprès des particuliers. « Toutefois, cette reprise reste fragilisée par un manque d’offres qui renforce la nécessité pour les particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif de bien choisir l’endroit où acheter », explique Vousfinancer.com, qui publie en partenariat avec Théséis et le Laboratoire de l’Immobilier, le Top 50 des villes dans lesquelles investir en 2016.

 


Une année exceptionnelle pour l’investissement dans le neuf
Sur les neuf premiers mois de l’année 2015, les ventes de logements neufs ont augmenté de 18,9 %, tirées par les investisseurs qui représentent 54 % de ventes, soit un chiffre inégalé depuis 2011 (source : FPI). De même, chez Théséis, groupement de professionnels de la gestion de patrimoine, les ventes sont en hausse de 36 % par rapport à 2014.


« Le début de l’année 2015 a été exceptionnel, notamment grâce au phénomène de rattrapage lié au changement de dispositif, le Pinel étant à la fois plus souple et mieux perçu que le Duflot, mais cette reprise est fragilisée par un manque d’offres, lié à la fois au poids des normes et règlementations, aux délais de pré-instruction ou d’instruction des permis toujours plus complexes et à la multiplication des recours abusifs… Ceci renforce la nécessité pour les particuliers d’être bien conseillés pour bien choisir leur investissement » analyse Renaud Cormier, directeur général de Théséis.

 

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Optimiser le financement de son investissement locatif
Chez Vousfinancer.com, courtier en crédit immobilier, la part des investisseurs est passée de 9 % en 2014 à 12% cette année, sous l’effet du dispositif Pinel mais également d’un niveau des taux qui a entrainé un effet d’aubaine chez les investisseurs. « On pense à tort que le niveau des taux d’intérêt importe peu lorsque l’on fait un investissement locatif, car on défiscalise les intérêts d’emprunt. Mais c’est faux, car investir lorsque les taux sont bas permet de diminuer l’effort d’épargne ou de disposer d’une enveloppe de financement plus élevée. En outre, cela offre la possibilité de conserver son investissement plus longtemps en diminuant ainsi le risque de moins-value à la revente » constate Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com.


Afin d’optimiser son investissement locatif, il y a un arbitrage à faire sur la durée du prêt et l’apport. Une durée supérieure à 20 ans permettra à l’investisseur de limiter son effort d’épargne ou d’augmenter le montant de l’achat pour maximiser la réduction d’impôt, tout en déduisant davantage d’intérêts d’emprunt, mais réduira l’éventail de banques acceptant de financer l’investissement. De même sur l’apport : l’absence d’apport permet de maximiser l’effet levier du crédit, mais limite également les possibilités de financement. « Actuellement, toutes les banques ne sont pas enclines à financer des investissements locatifs sur des durées supérieures à 20 ans et sans apport… Certaines appliquent même des taux supérieurs de 0,10 ou 0,20 % pour les investisseurs, car cette clientèle est moins captive pour les banques. D’où la nécessité de bien choisir l’établissement qui permettra d’optimiser le financement de l’investissement » analyse Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer.com.


Exemple : Comme on le voit pour l’achat d’un bien neuf en Pinel sans apport, sur 9 ans avec revente la 10ème année (crédit à 2,5% sur 20 ans, 3% sur 25 ans + assurance à 0,30%), avec un effort d’épargne de 400 €, l’investisseur à la possibilité d’acheter un bien à 300 000 € sur 25 ans ou 200 000 € sur 20 ans. Dans le cas de l’achat d’un bien à 300 000 €, l’investisseur a un gain fiscal de 2000 € par an, soit 18 000 € supplémentaires sur 9 ans.



Une année 2016 qui devrait être tout aussi favorable, si l’offre est là

Si la reprise l’investissement locatif est indéniable en 2015, elle reste fragile du fait d’une offre qui se réduit de mois en mois. Toutefois, le maintien du Pinel dans la loi de finances 2016 est une excellente nouvelle qui, combinée au maintien des taux de crédit à un niveau bas et à condition que l’offre de biens soit également suffisante, devrait engendrer une année 2016 exceptionnelle, car la demande des investisseurs est là.


« Nous pourrions assister en 2016 à un rééquilibrage du marché du neuf entre accédants et investisseurs, grâce à la hausse des montants de prêt à taux zéro et des plafonds de revenus pour en bénéficier qui devraient contribuer au retour des primo-accédants sur le marché et les encourager encore davantage à acheter dans le neuf. Cela pourrait également inciter les promoteurs à construire davantage, mais toutefois sans régler le problème du foncier » conclut Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com.

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