Immobilier résidentiel : vers une amélioration de l'activité dans le neuf

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Une baisse modérée des prix dans l’ancien et une potentielle amélioration de l’activité dans le neuf. Voici le portrait dressé par CBRE France sur le marché de l’immobilier résidentiel en France en 2015.


En 2014, la production de logements a de nouveau reculé avec 301 200 mises en chantier recensées au cours des 12 derniers mois à fin octobre. Le décrochage est sévère par rapport à 2011 (- 28 %) et le niveau tombé au plus bas depuis 1998. Les permis de construire accordés ont également décroché avec 387 500 autorisations délivrées sur 12 mois à fin octobre (- 12 % en un an). Le potentiel d'activité reste en effet compromis par la prudence des promoteurs et constructeurs, contraints par les banques et le taux de pré-commercialisation exigé avant la mise en chantier. D’après la dernière enquête d’opinion menée auprès des promoteurs immobiliers, la tendance à la baisse de la demande de logements neufs s’accentue encore et les perspectives de mises en chantier restent dégradées pour les prochains mois.


En 2013, les ventes et réservations de logements auprès des promoteurs (sur les programmes d’au moins 5 logements) s’étaient stabilisées à des niveaux relativement bas en historique, à 89 300 unités (- 12 % par rapport à la moyenne annuelle sur la période 2000 - 2012). Au cours des 9 premiers mois de l’année 2014, 61 100 ventes ont été recensées, soit - 8 % sur un an. Les ventes aux investisseurs privés n’ont enregistré aucun rebond, représentant environ 40 % des acquisitions (contre 58 % entre 2009 et 2012). Les ventes en accession se sont en revanche maintenues, représentant 60 % des ventes depuis 2013.


En réponse à de faibles niveaux de commercialisation, les promoteurs ont ajusté leurs mises en vente depuis plusieurs trimestres afin de limiter leur stock. Ainsi, le niveau de l’encours des logements proposés à la vente se stabilise à 105 100 unités dont 94 500 appartements (7 % de ces encours sont achevés, 36 % en cours de construction et 57 % sont au stade de projet).


« Les prix reculent encore lentement dans l’ancien. Par rapport au point haut du marché, atteint au 3ème trimestre 2011, la baisse des prix s’élève à - 4,8 % en 3 ans. Lissée en prix moyen, cette baisse devrait être davantage marquée pour des biens présentant des défauts, les vendeurs s’étant progressivement adaptés à des candidats plus sélectifs, en accordant des remises de manière plus fréquente.

Toujours pour le marché de l’ancien, celui-ci a enregistré des volumes de ventes relativement corrects alors que de nombreux éléments pèsent négativement sur les projets immobiliers des ménages, entre pouvoir d’achat sous pression, législation plus contraignante pour les bailleurs et fiscalité accrue.


Côté neuf, les nouvelles mesures de soutien devraient permettre d’interrompre la baisse des ventes ainsi que des réservations auprès des promoteurs et des constructeurs. Heureusement, la levée d’un certain nombre de freins législatifs et règlementaires devrait permettre de redynamiser le secteur de la construction en 2015.

Ce dynamisme lié à la grande capacité d’adaptation des acteurs est déjà présent sur le marché de la vente d’immeuble en bloc malgré la montée des incertitudes d’ordre juridique. » conclut David Tran, Chargé d’études CBRE France.

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