Immobilier d’entreprise : les grandes transactions placent 2014 au dessus du lot

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En matière d’investissement, 2014 figure parmi les trois meilleures années depuis 2000. Plus encore qu’à l’accoutumée, le quatrième trimestre et la finalisation effective de grosses transactions en décembre ont été décisifs à la clôture de l’exercice 2014, plaçant l’année bien au-delà des prévisions : 22,5 milliards d’euros ont ainsi été investis dans la France entière l’an dernier, selon le Crédit Foncier.


Les montants engagés progressent de 50 % sur un an et s’approchent des records des années « fastes » de 2006 et 2007, dans un contexte et des conditions, notamment d’accès à la ressource, toutefois très différents.


Le ton a été donné dès le premier semestre, plaçant l’année sous le signe des méga-deals. Tous les ingrédients concourant à des volumes d’investissement élevés ont été réunis en 2014 : un spread inédit entre taux obligataire et taux de rendement immobilier, des opportunités assez rares de mise sur le marché d’actifs et de portefeuilles commerciaux en taille et en budget, des liquidités toujours très abondantes, et une diversité d’acteurs qui s’est encore étoffée. Ainsi, les dix transactions phares de 2014 pèsent-elles ensemble 8 milliards d’euros, soit 36 % du total investi.


L’activité locative tertiaire a continué, quant à elle, son mouvement de rationalisation et de modernisation immobilière des grands utilisateurs. C’est pourquoi l’année 2014 s’est clôturée sur un score haussier de 15 %, à 2,1 millions de m² de bureaux placés en Ile-de-France. En termes de volumes, 2014 s’analysera surtout comme une année de rattrapage d’activité, succédant au plus mauvais millésime de la décennie. Et, même avec ce score, le volume annuel reste encore inférieur de 8 % par rapport à la moyenne décennale.


Parmi les tendances saillantes de l’année 2014, on remarque que les pôles d’affaires tertiaires les plus établis (comme Paris et la Défense) ont bénéficié de la reprise de la demande placée. Cette reconquête des utilisateurs tertiaires s’est souvent faite au prix d’efforts significatifs sur les loyers réels, remises qui se sont généralisées et systématisées, permettant très souvent de débloquer des situations de vacance locative.


On observe aujourd’hui que les problématiques d’adaptation à la demande des grands utilisateurs se résolvent par l’accroissement du parc immobilier tertiaire francilien, pourtant déjà au premier rang européen avec 53 millions de m². Cela peut être observé comme un facteur de fragilité, alors que l’offre immédiate a dépassé la barre des 4 millions de m², niveau équivalent à celui de la crise de 1994.


Les volumes d’investissement devraient être supérieurs en 2015 à ce qu’ils étaient en 2014, avec une prévision raisonnable de 22 milliards à 24 milliards d’euros. Si le contexte financier de 2015 reste très différent de celui de 2007, on ne peut s’empêcher d’attirer l’attention sur quelques facteurs de risques tenant aux conditions même du marché. L’abondance d’acteurs sur le marché, leur cristallisation sur les mêmes actifs core, concourant à exercer une pression sur les prix, laissent à penser qu’il y a risque de dé-corrélation entre les spécificités de la classe d’actif immobilière (notamment le sous-jacent du marché locatif et la liquidité du placement), et l’approche purement financière de l’allocation d’actifs.


Ce risque pourrait être tempéré par un marché locatif des bureaux en voie d’assainissement, profitant de la reprise annoncée pour atteindre un volume annuel de demande placée légèrement supérieur en 2015, autour de 2,2 millions de m².

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