Logement : l’effort d’amélioration et d’entretien au plus bas

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Sur un marché dont l’activité s’est pourtant ressaisie, la baisse des loyers de marché s’accompagne d’un relâchement de l’effort d’amélioration et d’entretien des logements : 16.5 % des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location depuis le début de l’année 2015, selon Clameur.


« L’effort s’établit maintenant nettement sous sa moyenne de longue période : le constat est inquiétant pour l’avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement…). Depuis deux années, en effet, l’effort d’amélioration et d’entretien s’est considérablement relâché », explique Michel Mouillart, porte-parole de Clameur.


En outre, depuis le début de l’année 2015, le repli de l’effort d’amélioration et d’entretien des logements est particulièrement prononcé sur Paris. Alors que de 1998 à 2014, ce sont 38.1 % des logements qui, chaque année, étaient remis sur le marché après réalisation de gros travaux (voire 44.2 % de 2009 à 2014), la proportion n’est plus que de 23.0 % sur un marché inquiet et hésitant : la mise en place de l’encadrement des loyers n’étant guère de nature à rassurer les propriétaires bailleurs.


« Il est à craindre, compte tenu de cette dégradation de l’effort d’amélioration et d’entretien, que la mise en œuvre de la loi sur la Transition Energétique ne soit guère aisée, dans le parc locatif privé : sur une grande partie du territoire, les loyers sont de trop faible niveau pour assurer l’équilibre financier des projets d’investissement requis ; l’instabilité fiscale et règlementaire n’est guère encourageante pour beaucoup de propriétaires bailleurs (même si parfois ils peuvent être convaincus qu’un retour sur investissement à 15 ou 20 ans peut être satisfaisant !) ; l’encadrement des loyers actuel (et à venir ?) risque de dissuader les propriétaires bailleurs de maintenir une stratégie active d’entretien de leur patrimoine, surtout si le marché de la transaction poursuit son redressement », alerte le porte-parole.


D’autant plus que depuis 2009, le recul de l’activité s'est partout accompagné d’un allongement rapide des délais moyens de remise en location, alors que les exigences des candidats à la location sont plus grandes que par le passé : ainsi, la durée de la vacance locative qui s’était déjà accrue de 10.9 % entre 2008 et 2011, a encore augmenté depuis pour s’établir maintenant à son plus haut niveau depuis 1998 (+ 23.7 % depuis 2008). Cette remontée de la vacance locative résume à elle seule la dégradation du marché locatif privé, même si depuis le début de l’année 2015 la durée de la vacance locative a commencé à se réduire, mais lentement encore, en réponse à la pression de la demande et à la remontée de la mobilité résidentielle des ménages.


Les pertes de recettes locatives qui résultent de la montée de la vacance ne sont néanmoins pas négligeables : la montée de la vacance locative constatée depuis 2008 représente 1.9 semaine de recettes perdues. Et le niveau actuel de la vacance, six semaines en moyenne, équivaut à une perte annuelle de 3.6 % des loyers perçus.


Afin de faciliter les remises en location et de contenir les pertes de recettes dues à la vacance, le maintien d’un effort d’amélioration à haut niveau s’imposerait donc : mais sans garantie sur le « retour sur investissement ». Aussi, alors que l’environnement des marchés est dégradé et incertain, les propriétaires bailleurs diffèrent ou abandonnent de plus en plus fréquemment leurs projets d’amélioration et d’entretien de leur patrimoine.

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