Dispositif Censi-Bouvard : quels sont les avantages et les risques ?

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En fin d'année 2016, le Gouvernement a reconduit pour une année supplémentaire le dispositif Censi-Bouvard portant sur les résidences de services. Si les résidences de tourismes ont été exclu, l'ensemble du dispositif fiscal reste en grande partie inchangé. Quels sont les avantages et les risques de ce dispositif ? Rappel.

 

Le bien acquis doit être mis en location meublé sur une durée de neuf à douze ans à destination d'un exploitant professionnel. Si le bien est neuf, la location doit avoir lieu au maximum un mois après la livraison. Si le logement n'est pas neuf, cette location doit être effective après la date de son acquisition.

 

Acquérir tôt pour réduire l'imposition et maximiser le rendement

Si vous acquérez le bien en l'état futur d'achèvement ou si vous effectuez des travaux de réhabilitation sur un logement de plus de quinze ans, vous obtenez une réduction d'impôt sur le revenu équivalent à 11 % (HT) du prix de revient jusqu'à 300 000 € sur 9 ans. En clair, cela représente une réduction d'environ 3 700 € par an. Mais attention, il faut intégrer à ce chiffre le plafond fixé à 10 000 € sur les niches fiscales.

 

La gestion locative est à la charge de l'exploitant qui doit à la fois trouver les futurs locataires et s'occuper du fonctionnement générale de la résidence. En sachant que les résidences destinées aux séniors engendrent un rendement supérieur, vous pouvez atteindre 3,5 à 4 % de rendement par an selon les types de résidences.

 

Mauvaise gestion, erreurs stratégiques : connaître les risques

Comme tout investissement, l'investissement locatif résidentiel dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard comporte des risques. Une mauvaise gestion au moment de l'exploitation comme des défauts d'entretiens ou des mauvais choix d'animation peuvent nuire à l'image et à la réputation de l'établissement ce qui, à terme, peut impacter sa fréquentation.

D'autre part, des erreurs stratégiques en amont au moment de l'étude de marché comme des loyers trop importants calculés à partir d'une mauvaise analyse du pouvoir d'achat local en amont peuvent accroître les risques.

Dans un cas, l'exploitant peut être contraint d'augmenter les charges, et dans l'autre à baisser les loyers ce qui peut avoir un impact négatif sur le rendement.

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